[房产税]先征后返，内退外缴，全国统算——房产税开征好办法（转）(转载)
庄乾坤怎样开征房产税？专家讨论了一些难点，有人说，区分第一套房、第二套房难。之所以难，是因为要对第一套房免征，或者少征，对第二套房要多征。在市场经济条件下，生产要素自由流动，在哪里买房子都行，很难查清每个人的住房底子，很难确认哪个是第二套房子，花费大量的人力物力调查摸底，也未必能查清。况且，房子的大小不一，第一套房子的面积该确定多大？是 60平方米还是150平方米？确实不好把握。此外，炒房者是精明的，会想尽法子避税逃税。炒房者不是在一个城市炒，炒房的名字也不会用一个人，第一套用自己的名字，第二套用配偶的名字，第三套用子女的名字，第四套可能要用父母的名字，有的甚至把户口分开，甚至制造假离婚。法网虽恢恢，还是有疏有漏，漏网之鱼总是狡猾的。
“先征后返，内退外缴，全国统算”，则是一个最佳方案，能够解决全部问题。
“先征”：对所有的城镇房地产征税，不论大小、多少，不管是谁的，只要是房子（包括小产权房），一律按一个标准统统征税，先一个不漏地全部征上来再说。“后返”：再实行退税返还。怎样退税返还？制定一个全国统一的人均基本住房标准，在人均基本住房标准之内的面积，统统退税返还，这叫做“内退”；超出人均基本住房标准之外的面积，一律缴税，这叫做 “外缴”。假设，国家规定每人可以拥有100平方米的基本住房标准，那么，在这个基本标准之内的，统统免税。凡是超过这个标准的，统统征税。再假设，规定 1平方米房产每年缴税300元，那么一座100平方米的房子，每年就要缴3万元。有人只有20平方米的住宅，按照征税标准，缴6000元的税。从规定的基本住房标准看，他没有超过标准，那6000元的税款应当“内退”给他。一出一进，一分未缴，不会增加穷人的负担。如果有人超出了基本住房标准，那么，只能把标准内的税款“内退”给他，标准之外，照征不误。比如，李某的人住房面积达到人均150平方米，那么，就要对他的房子实行“全征”，征收（150平方米 ×300元／平方米）4.5万元的税款。按照基本的住房标准规定，他应当得到“内退”部分——基本住房标准之内（人均100平方米）的3万元的退税，实际只缴纳了“外缴”部分——超出标准的那50平方米的税款（50平方米×300元／平方米）1.5万元。
第一次要“全征”，目的是为了摸清底子，保证不漏拉，在摸清底子之后，不再征收标准之内的，只征收标准之外的。由于家庭人口不断变动，人均面积处于动态之中，因人口增加而人均面积下降的家庭，会主动申请免税，而人口减少的家庭，往往要瞒报，对此，应当立法，对瞒报者处以重罚。每年一次统计摸底，会耗费很大人财物力，因此，应隔若干年统计摸底一次，比如，可以每5——6年统计一次，也算是对房地产经济情况一次普查。
“全国统算”，征税收入的帐面数额汇总到国家税务总局，全国一盘棋，一个标准，一笔账，统筹核算。返还的税款，从全国总帐中支付，不从地方上缴的数额中扣减，也就是说，返还不切地方的蛋糕。房主在户口所在地凭房产证、身份证、户口本，在本地税务机关申报退税办理手续，领取返还款，这笔返还款，是从国家税务总局中支取的。在技术上，可采取凭银行卡领款的办法，税务机关有房主的房产、人口底子，如果房主人口没有变动的话，返还款划到卡上就行了。如果人口有变动，再另行登记、核算。当全国“内退”税款在返还完毕之后，剩下的就是实际房产税净收入了，这个实际净收入再按照“内退”前各地上缴数额的多少，按比例分配下去，上缴多的多分，上缴少的少分，进入地方财政，调动地方积极性。假设全国征收了1000亿元房产税，需要按标准“内退”的税款有600亿元，在“内退”完成后，还剩400亿元，这400亿元就按各地上缴的多少，再按比例分配下去。有些城市，来买房子的人多了，地方就得到更多的税收，上缴中央的多，得到的分配也多。以上过程用假设例子来说明：张某是北京人，一家共三口，在北京拥有三套房子，总共450平方米，同时他还在日照购买了120平方米的房子，在三亚购买了150平方米的房子，三地房产总面积达到720平方米。按照人均100平方米的标准（假设数），他超了420平方米。按照统征的政策，三地 720平方米的房产分别在不同的城市缴税。按照“内退”政策，张某可以在北京领取标准之内的300平方米（3人×100平方米）房产的“内退”税款。假设每平方米每年征税300元，张某领取的“内退”款是9万元。按照“全国统算”的要求，这9万元“内退”款不是从北京市上缴的税款中扣出，而是从国家税务总局的总账上扣出。张某超出标准之外的420平方米的房产税（420平方米×300元＝12万元），分别被日照和三亚的税务部门征收，上缴到国家税务总局。这种办法，不需要查清张某总共有多少房子，也不需要查清张某的房子分布在哪些城市，究竟用了谁的名义。只要对着房子征税，张某自然会冒出来，税款一分也漏不掉。
“先征后返，内退外缴，全国统算”有几点好处：
一是绝对保证不会漏征。“先征”里面有一个要点——全征，即所有的房子都要统统征税，见房就征，“一网打尽满河鱼”，这是关键所在。离开了这个政策，就会有漏网之鱼。目前，有钱人在全国各地炒房，要查清谁有几套房子，在哪里，多大面积，在谁的名下，即使耗费巨大的人力物力也未必查清，唯一的办法就是统统征税，见房就征，一个也漏不了。这种办法，对房不对人，无需去查谁有几套房子，谁在哪里买了房子，房子在谁的名下，谁占据有多大住房面积，无需异地统计摸底。不论房子在何地，都要由房子所在地的税务机关全面征收，谁的房子也漏不下，躲没处躲，藏没处藏。
二是绝对不会漏返。假设返还时漏了谁的，谁会主动找上门来，所以一个也漏不了。
三是住小房子的、不超标准的穷人就可以享受“内退”，无负担。在规定的住房标准之内的，缴多少返多少，不增加一分钱的负担。在第一次返还之后，税务机关已经有备案，如果住房没有变化，以后在若干年内（第二次摸底统计之前）不用再上缴，免除了缴税退税的程序。
四是解决了房子估价难的问题。房子的价格千差万别，历史价，现实价，区位价，环境价，建筑质量价，同一个住宅区内沿街的房和不沿街的房不一个价，各种因素纠合，估价操作困难，所以只能按照面积来征税，全国一个标准。
几个相关问题。
1、关于基本住房标准问题。经济社会发展了，国民总体生活水平提高了，住房应当宽裕一些，不能总是用经济适用房的标准来限定人均住房面积，不能让全体国民都住经济适用房，应当考虑让国民适当地多消费一点房产，如果一个三口之家，有二到三套房子，总面积在300多平方米左右，人均一套也未尝不可。人均基本住房标准宽松一点，有三点好处：一是能够保证住房市场的消费量，保证住房市场的繁荣度，房地产毕竟是拉动经济增长的支柱产业，让国民适度多消费一点房产，有利于促进消费，拉动经济增长。二是在社会保障制度尚不完善和保障能力有限的情况下，让居民通过适度投资房产实现财产保值、增值，解决失业、养老等后顾之忧，还不失为一种较好的补充措施。社会在不断变革，今天有高收入的人明天未必还有高收入，今天在岗位上的人，明天未必还在岗位上，生活的不确定因素太多，让有能力投资房产的人，进行适度投资，是有必要的。投资房市，只要政策没有大的变化，相对于股市、基金、期货和工业生产、商品流通等市场，风险较小，操作难度小，作为一般民众来说，不失为一种财产保值、增值的好途径，应当给国民留有一定的投资空间，不能把面积紧紧地局限于满足日常生活需求的范围。征收房产税，是为了遏制过度炒房，而不是让大家都住紧巴房，所以，要把基本的住房标准放得适度宽裕一些，让国民适度享受一下发展成果。
2、在基本住房标准之上，也可以考虑征级差税，超过人均基本住房标准越多的，税率越高。此举是为了打击过度炒房，抑制房地产泡沫。对别墅可以考虑提高征税标准。
3、单身家庭问题。假设基本住房标准设定在人均50平方米或者60、70平方米，而不是100平方米，那么单身家庭只能住50或者60、70 平方米的房子吗？不是这样的，单身者只要有经济能力可以买大房子，但是超出标准部分也要缴税，没有特殊国民。单身有多方面因素，离婚、丧偶、单身主义等等，今天单身明天不单身，明天单身后天又不单身，是个变数，难以为其制定特殊政策。在这个问题上，应当考虑把所有的人均基本住房标准放宽些，允许其拥有较宽裕的住房，比如，不论单身家庭还是多人家庭，人均基本住房标准就是80或者100平方米，作为单身者来说，也够了。即使单身者再组建多人家庭，80平方米或者100平方米的房子也够用的。
4、要综合考虑各种政策之间的照应，不要让政策打架。比如，要充分考虑计划生育政策，不要让“内退”政策成为鼓励多生、超生的动力。要设定基本的家庭形态。基本家庭型态应当是三口之家：一对夫妇一个孩子。在城镇，超生的人口，不论是什么原因、理由，都不应当享受住房税款“内退”政策，“内退”政策只让独生子女家庭享受。否则，就是鼓励多生育，进入多生多得的恶性循环。如果一户拥有5口人，应当查清人口组成，如果是祖孙三代组成，祖辈父辈可以享受“内退”标准，对孙辈，则要查清是独生子女还是多生子女。“内退”政策，只能按照一个孩子算，超生子女绝不能享受。有人可能要钻政策空子，比如，把自己超生的孩子户口落到爷爷奶奶的名下，组成三口之家，看起来没有超过三口，从而逃避征税。对此，要查清孩子是否是超生子女，要与计生部门协作，建立独生子女查询系统，不管户口挂到谁的名下，都要弄清是否是独生子女。
5、关于农民进城买房、城镇户口人员到农村买房、外国人到中国买房问题。农民进城买房，与城镇户口人员执行同一征税标准，只要不超标，也要免征；超标，则照征不误。也就是说，不论什么性质的户口，不超标则不征，超标则征。城镇户口人员到农村买房，已有法律明确禁止，在此不多述。外国人到中国购房，一律纳税。理由是中国土地太少，外国人来了，我们更拥挤了，应当让他们多缴点税。
6、为了防止漏税，所有的住房缴税者应当网上有名，在税务机关的网站上公布缴纳者名单、面积和金额，使公众从网上能查到，一旦有漏网者，立即举报。个别特别困难户，实在无钱上缴，可通过地方政府证明，免除上缴。但一定要在所在社区公示。
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