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万达集团在过去的十多年里，一直属于高速发展的阶段。其拥有的庞大商业土地资源，也是万达引以为傲的成绩之一。万达在拿地的过程中，总是那么的“轻而易举”。成本低，加上土地溢价带来的财富价值，令很多企业都感觉望尘莫及。当土地溢价谢幕，万达模式又将何去何从？
一、土地之争：得土地者得天下
土地可以说是地产界成功发展的根基，是创造财富价值的来源，是地产界的金科玉律。近年来，土地的高溢价更是激发了地产开发商的神经，加剧了土地市场的热度，一场又一场的土地争夺战相继展开。
尽管受到房地产调控的影响，但全国一线城市的土地市场却异常的火爆。2012年，万科、龙湖、中海、保利、华润等7家大型房企集体出击土地市场，开始在一、二线城市囤地补仓。
万达拿地——军队一样的速度
循着万达广场开店、扩张的号角，一座又一座的万达广场在全国各地悄然升起。
2008年，尽管房地产行业面临着异常严峻的资金困境，但万达的扩张却还是令人瞠目结舌。同年年底，万达开始在土地公开市场上频频亮相。
二、万达拿地的“双刃剑”
万达之所以能够快速扩张，取决于万达高效的拿地速度。万达拿地曾被指多为内定，面对外界诸如此类的质疑声和猜想，万达又作何解释？频频低价拿地的万达背后凭什么？
万达是政府“宠儿”？
近年来，当其他开发商为某幅地块争得面红耳赤的时候，万达总能以迅雷不及掩耳之势将地块低价拿下。通过万达的入驻，对于当地土地市场的空间就会慢慢被放大。万达将所在的地区炒热后，当地政府以更高的价格卖给后来者，由此来获得补偿。
另外，其他地产商的商业项目，都要用5~10年的时间才能实现开业。而摆在地方政府面前的是从拿地到开业不到2年时间的万达模式。这样效率能够为地方政府短期之内带来可观的利益。如此政绩诱惑，当然是万达被盛情款待的原因之一。
万达拿地“不差钱”？
据相关媒体报道称：万达集团在2012年上半年的时间里，仅拿地费用就已超过80亿元，总投资额超过850亿元。那么，面对如此庞大的资金量，万达的现金流又是从何而来？
如下图所示：
万达通过向银行贷款等融资来获取部分资金，又依靠租金收益和资产溢价的方式来实现对现金流滚资产的支撑，偿还银行贷款保障流滚资产的平衡。这样的现金流滚资产也是万达地产盈利模式的精髓。
三、土地溢价谢幕，万达能否按部就班？
在过去的几年时间里，土地市场的热度之所以难消，主要是因为土地溢价率的上升。很多企业纷纷开始积极拿地，扩大自身企业的土地储存量。当土地溢价谢幕，无论是对于全国的土地市场，还是万达，都无疑是一个全新的挑战。
土地高溢价降温
2013年以来，在一线城市土地市场持续高温的同时，受库存量较大、销售萎缩等因素影响，二、三线城市的土地市场早已不复去年的火热局面。底价或低溢价成交的情况频频出现，土地市场高溢价热潮正骤然降温。
从最近的土地市场竞争来看，2014年除了优质地块，其余的竞争都在逐渐减少，很多地块都以低价或底价成交。2014年4月21日位于广州奥体新城东区的地块，创下今年以来广州卖地会最快结束的纪录，溢价率仅1.4%。
道本文化策略中心认为：万达拿地是在特定的时期抓住了机会，把握住土地高溢价带来的收益。而当房地产行业进入下行通道、国内经济增速放缓时，土地溢价幅度减少的情况下，也将迫使万达走向下坡。
1、政府态度的转变
十八届三中结束以后，城市化向城镇化转变的趋势变得明显。越来越多有实力的企业开始进入商业地产领域，地方政府的选择面越来越广，万达土地议价能力会逐渐降低至正常市场水平，这也意味着万达在拿地过程中土地成本会加大。
土地高溢价不再、土地市场逐渐开始萎缩，都是万达所不能忽略的关键问题所在。道本文化策略中心认为：万达以低价拿地、高价卖房的战略来实现收益的这个时代已经结束，万达要想继续在商业地产界当道，只能另谋出路。
2013年7月份，万达毫无悬念的将广东东莞厚街镇万达地块、广州萝岗区地块和湛江经济开发区地块收入囊中。但时隔仅三个月后，已开工的萝岗万达广场被突然叫停，政府将三块地块收回。同年12月份，万达以第二次加价重新收回三块地块，这说明万达模式已经不再受政府青睐。
2、资金杠杆的失衡
土地溢价的收入作为万达盈利模式之一，如果土地溢价时代结束，会导致万达现金流来源有限，资金杠杆将失去平衡。
由上表得出：万达2009—2011年的资产负债率均高达90%以上。按这种情况发展下去，土地溢价谢幕，万达不仅无力偿还银行债务，单靠租金收益是不足以支撑万达如此庞大的商业规模和体量的。
道本文化认为：当土地高溢价时代的谢幕，没有了资金链的平衡，就会加重商铺租金收益的杠杆，造成万达模式方向的偏离。
万达还有什么？待产而不见其基因的“文化产业”？还是其“订单复制”能力？
“订单式”开发模式已为带来了产品同质化、经营模式僵化的后遗症。万达的前进动力学是轨道式的，而不是山地越野式的。
从力学角度看，列车行驶的速度越高，体量越大，其转弯时需要的路轨弧度就越大。如果把这台超级列车比喻为万达的话，那么，轨道的延伸的方向就是当前的中国土地地价溢降的客观环境。现在环境正在急剧变化，更准确的地说，它的溢价能力正从顺时针急剧拐向逆时针，呈的一个“S”型。2014年是关于土地溢降“口水年”，“S”刚好过半，万达要在这条轨道上保持不脱轨，既关乎轨道之弧，也关乎万达是否愿意减速。因为，火车头的前方空阔辽远，几乎一无所有，除了大规模的土地储存量，还有寥寥无几的溢价率。
（图文：道本文化记者：邢萃萃）
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发表于 2024-10-14 06:37:05